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小產權房一般是農民在宅基地上的自建房,所以屬于集體土地性質,是辦理不了房產證的。雖然辦理不了房產證,但是因為價格便宜,所以很多人資金不足時會考慮購買小產權。那么今天小編給大家介紹一下,揚州的小產權房購房合同有法律效力嗎?小產權房購房需要網簽嗎?
揚州的小產權房購房合同有法律效力嗎?
1、非集體組織成員買賣“小產權房”合同是否有效具有很大爭議。目前大體有兩種觀點。一種為有效論。理由是:其一,最高人民法院(1992)民他字第8號復函肯定了農村房屋買賣原則上不以所有權登記為生效要件,同時也間接地肯定了農村宅基地房屋是允許買賣的;
2、其二,從《土地管理法》第62、63條立法本意來分析,其禁止的僅是對宅基地使用權的單獨轉讓,但在宅基地上的房屋所有權發生流轉的情況下,該宅基地使用權的附隨轉讓并不禁止;
3、其三,認定小產權房買賣合同有效符合《合同法》規定小產權房買賣是一種合同行為,對其效力的認定當然要基于《合同法》的有關規定,只要合同的內容不違反法律、行政法規的強制性規定,形式也符合《合同法》的規定,就應該認定為有效合同,因此只要小產權房買賣合同具備合同要件,就應當認定為有效。
4、另一種觀點為無效說。理由是:根據《土地管理法》第62條及其他相關條款的規定,農村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制。由于“地隨房走”的制度,如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人,將導致宅基地使用權享受主體的擴大化,這與《土地管理法》規定顯然是矛盾的。
5、其次,根據《物權法》規定,宅基地使用權屬于用益物權,而用益物權是一種不完整和受限制的所有權,其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權,故其流轉條件不能簡單等同于其他具備完全所有權的財產,而應受到限制,其轉讓合同的效力不能徑直認定為有效。
在揚州買小產權房需要網簽嗎?
1、小產權房是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂,不是法律概念。它跟50年商住產權房不一樣,小產權房多為集體土地性質的,辦不出國有土地使用證,一般是不給產權證,就是發產權證也不是真正合法有效的。大多只簽訂使用合同,所以小產權房是不需要進行網簽的。
2、由于房屋與土地的不可分離的屬性,決定了房屋權屬與土地使用權之間的相關性。雖然,我國法律對農民的房屋所有權予以了充分的保護,但基于對農村土地的特殊社會負擔考慮,現行法律對宅基地的使用權流轉未予以肯定。
綜上所述就是揚州的小產權房購房合同有法律效力嗎?小產權房購房需要網簽嗎?的相關內容,小產權的合同到底有沒有效力現在還是有些模糊的。最穩妥的辦法就是購買小產權房之前考慮清楚,避免日后受到損害。
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