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　　對(duì)于持有房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)過(guò)戶是一件令人頭疼的事情。來(lái)回跑房產(chǎn)中心不說(shuō)，各種稅費(fèi)交起來(lái)簡(jiǎn)直讓人心疼。現(xiàn)在一套房子價(jià)格那么高，多花一個(gè)點(diǎn)的錢都是一大筆開(kāi)支。很多人就是因?yàn)椴欢煞ㄒ?guī)，走了很多彎路，多花了許多冤枉錢。房產(chǎn)過(guò)戶有贈(zèng)與、繼承和買賣三種方式，過(guò)戶方式不同需要繳納的稅費(fèi)也不一樣。到底哪種方式最劃算呢?小編今天就給大家算筆賬。

　　贈(zèng)與過(guò)戶

　　1、非直系親屬房產(chǎn)贈(zèng)與稅費(fèi)：

　　契稅：計(jì)稅價(jià)格*3%

　　個(gè)稅：計(jì)稅價(jià)格*20%

　　營(yíng)業(yè)稅：(同買賣過(guò)戶標(biāo)準(zhǔn))

　　1、普通住宅：滿2年免營(yíng)業(yè)稅;不滿2年，計(jì)稅價(jià)格*5.55%。

　　2、非普通住宅：滿2年，(計(jì)稅價(jià)格-購(gòu)房?jī)r(jià)格)*5.55%;不滿2年，計(jì)稅價(jià)格*5.55%。

　　說(shuō)明：計(jì)稅價(jià)格：《房屋買賣契約》上的售房?jī)r(jià)格與同類地區(qū)同類房屋市場(chǎng)價(jià)格，按"孰高"原則予以確認(rèn)。購(gòu)房?jī)r(jià)格：根據(jù)納稅人提供的《銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票》確定。

　　2、直系親屬房產(chǎn)贈(zèng)與稅費(fèi)：

　　直系親屬之間無(wú)償贈(zèng)與房產(chǎn)，免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅，需交3%契稅。

　　契稅：3%

　　個(gè)稅：免征

　　營(yíng)業(yè)稅：免征

　　PS：

　　(1)什么是直系親屬?

　　a、指相互之間有一脈相承的血緣關(guān)系的上下各代親屬，如父母與子女、外祖父與外孫子女等。

　　b、配偶的姐妹及其子女不屬于直系親屬，屬于姻親。

　　(2)房產(chǎn)贈(zèng)與不需要交公證費(fèi)

　　在辦理個(gè)人以離婚財(cái)產(chǎn)分割、贈(zèng)與親屬、贈(zèng)與撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人方式無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)時(shí)，不再要求提交贈(zèng)與公證材料。

　　(3)贈(zèng)與獲得房產(chǎn)再出售正常交稅

　　通過(guò)贈(zèng)予獲得的房產(chǎn)再出售，按買賣正常交稅：包括契稅、個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅。

　　特別提醒：

　　1、繼承或直系親屬贈(zèng)予取得的住房，購(gòu)房時(shí)間可以從原產(chǎn)權(quán)人購(gòu)房時(shí)間連續(xù)計(jì)算。

　　2、非直系親屬贈(zèng)予取得的住房，購(gòu)房時(shí)間從受贈(zèng)產(chǎn)權(quán)時(shí)間開(kāi)始計(jì)算

　　繼承方式過(guò)戶

　　房產(chǎn)繼承是按照《繼承法》的規(guī)定，把被繼承人所遺的房產(chǎn)轉(zhuǎn)歸繼承人的行為。房產(chǎn)繼承是不需要交稅的(包括契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅等)。

　　但是有兩個(gè)條件：一是繼承應(yīng)當(dāng)在被繼承人死亡后才能發(fā)生;二是繼承遺產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)是被繼承人的法定繼承人。

　　《繼承法》規(guī)定的法定繼承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、兒媳、女婿。

　　繼承第一順序：配偶、子女、父母。繼承第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

　　特別提醒：繼承房產(chǎn)需要辦理繼承公證，收費(fèi)采取分段遞減累計(jì)收取。受益額按公證處委托的機(jī)構(gòu)提供的“評(píng)估價(jià)”計(jì)算，通常低于市場(chǎng)價(jià)。

　　具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　受益額20萬(wàn)元以下的部分，按不超過(guò)1.2%收取;

　　超過(guò)20萬(wàn)元不滿50萬(wàn)元的部分，按不超過(guò)1%收取;

　　超過(guò)50萬(wàn)元不滿500萬(wàn)元的部分，按不超過(guò)0.8%收取;

　　超過(guò)500萬(wàn)元不滿1000萬(wàn)元的部分，按不超過(guò)0.5%收取;

　　超過(guò)1000萬(wàn)元的部分，按不超過(guò)0.1%收取。

　　證明單方贈(zèng)與或受贈(zèng)的，減半收取。(目前公證處只辦理雙方公證)

　　需要交的費(fèi)用：如果受益額100萬(wàn)，20萬(wàn)×1.2%+30萬(wàn)×1%+50萬(wàn)×0.8%=9400元(公證費(fèi))。

　　特別提醒：繼承過(guò)戶獲得的住房，再次出售時(shí)和買賣過(guò)戶獲得的住房一樣正常交稅(營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅)。(繼承或直系親屬贈(zèng)予取得的住房，購(gòu)房時(shí)間可以從原產(chǎn)權(quán)人購(gòu)房時(shí)間連續(xù)計(jì)算。)

　　買賣方式過(guò)戶

　　1、契稅(買方繳納)

　　2、營(yíng)業(yè)稅(賣方繳納)

　　計(jì)稅價(jià)格：按《房屋買賣契約》上的售房?jī)r(jià)格與同類地區(qū)同類房屋市場(chǎng)價(jià)格，按"孰高"原則予以確認(rèn)。什么是普通住宅?住宅面積≤144㎡且容積率≥1.0

　　購(gòu)房?jī)r(jià)格：根據(jù)納稅人提供的《銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票》確定。

　　滿2年或滿5年如何界定?

　　①按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買的住房以《房屋產(chǎn)權(quán)證》上記載的日期和《契稅完稅證》的填發(fā)日期，按"孰先"原則確認(rèn)。

　　②按房改政策購(gòu)買的住房以《房屋產(chǎn)權(quán)證》上記載的日期、《公有住房購(gòu)買契約》的簽定日期和付款收據(jù)時(shí)間，按"孰先"原則確認(rèn)。

　　③繼承或直系親屬贈(zèng)予取得的住房，購(gòu)房時(shí)間可以從原產(chǎn)權(quán)人購(gòu)房時(shí)間連續(xù)計(jì)算。

　　④非直系親屬贈(zèng)予取得的住房。購(gòu)房時(shí)間從受贈(zèng)產(chǎn)權(quán)時(shí)間開(kāi)始計(jì)算。

　　3、個(gè)稅(賣方繳納)

　　核定征收：納稅人不能提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票，個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%(南京目前按此標(biāo)準(zhǔn)征收個(gè)稅)查驗(yàn)征收：納稅人能夠提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票，個(gè)人所得稅=(計(jì)稅價(jià)格-原值-契稅-相關(guān)稅費(fèi)-合理費(fèi)用)×20%

　　什么是家庭唯一住房?納稅人家庭在南京沒(méi)有其他的住房，至于納稅人本人或者配偶或者未成年子女在外地有沒(méi)有住房、有幾套住房，都是不管的。納稅人名下如果有其他的期房，只要購(gòu)房記錄已經(jīng)在房管局備案，即使房產(chǎn)證沒(méi)有辦下來(lái)，也不予認(rèn)定為"唯一住房"。

　　從以上的稅費(fèi)明細(xì)我們來(lái)舉例計(jì)算一下：

　　我們按照90㎡以下家庭唯一，總價(jià)120萬(wàn)來(lái)計(jì)算。

　　1、法定繼承人之間過(guò)戶繼承最劃算

　　法定繼承人之間的過(guò)戶，繼承最劃算，除了公證費(fèi)無(wú)需交納任何稅費(fèi)，非法定繼承人之間的只能通過(guò)贈(zèng)予或者買賣過(guò)戶。

　　提醒：在實(shí)際操作中，因?yàn)槔^承是遺產(chǎn)人死后才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，所以這種過(guò)戶方式的人比較少。

　　2、房子須繳營(yíng)業(yè)稅時(shí)贈(zèng)予較劃算

　　如果房產(chǎn)交易未滿2年，需要繳納營(yíng)業(yè)稅的情況下，

　　直系親屬贈(zèng)與：免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅，需交3%契稅，即3.6萬(wàn)

　　非直系親屬贈(zèng)與：契稅+個(gè)稅+營(yíng)業(yè)稅，即120*3%+120*20%+120*5.55%=34.26萬(wàn)

　　買賣過(guò)戶：契稅+個(gè)稅+營(yíng)業(yè)稅，即120*1%+120*1%+120*5.55%=9.06萬(wàn)

　　如果房產(chǎn)交易滿2年，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅的情況下，

　　直系親屬贈(zèng)與：免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅，需交3%契稅，即3.6萬(wàn)

　　非直系親屬贈(zèng)與：契稅+個(gè)稅，即120*3%+120*20%=27.6萬(wàn)

　　買賣過(guò)戶：契稅+個(gè)稅，即120*1%+120*1%=2.4萬(wàn)(按照滿2年不滿5年計(jì)算，如果滿五年稅費(fèi)更少)

　　由此可見(jiàn)非直系親屬不管在什么情況下都是買賣過(guò)戶最劃算，而直系親屬之間當(dāng)需要繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)贈(zèng)與比買賣過(guò)戶更劃算，當(dāng)不需要繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，買賣過(guò)戶更劃算。總的說(shuō)來(lái)，在房子過(guò)戶這個(gè)問(wèn)題上，大家要先認(rèn)真學(xué)習(xí)一下相關(guān)的稅費(fèi)計(jì)算方式，花這點(diǎn)時(shí)間絕對(duì)不虧。再找有經(jīng)驗(yàn)的人問(wèn)問(wèn)哪種方法好。這樣才能少走彎路，少花冤枉錢。