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買房菜鳥術語大掃盲 置業心里有底
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現在買房子的各種誤區數不勝數，買房子的時候不管是多么的小心，還是很有可能會被騙，網上呢也是推出了各種各樣的買房寶典，購房指南，根據過來人的經驗肯定是有一定的指導意義也有一定的購房方向。但并不能完全照搬。每個人購房遇到的情況都不一樣，只要掌握了必要的房產概念，在買房的過程中，無論對方如何說法，自己心里都一清二楚。
一、現房和期房：
現房就是已經建好的房子，而且已經領到房產證，可以直接過戶入住。期房就是還未領到房產證的房子又或者是還在建的房子，需要一段時間才能夠領證入住。
現房優勢：1、工程已經竣工驗收合格，投資風險降低。2、買家可以直接看到實景，實地品評房屋的結構、質量、環境、配套、物管等。3、房屋價格基本穩定，不會再有大的變動，購房時只需與周圍地區、同類型房屋價格相比便可。
期房優勢：1、價格優勢。期房在開發之初賣出去，是開發商為了募集資金的一個渠道。因此房產開發商都在價格上有較大的優惠。
二、各種”金”
定金、訂金、認購金、誠意金，這么多“金”你分得清楚嗎？些許差別卻差之千里。建筑面積、使用面積、公攤面積、贈送面積，這么多“面積”你知道你家到底有多少面積？集資房風險，入手又需要注意哪些？在投資方面又需要摸清哪些問題？……在買房時，購房者除了拼錢包之外，還必須拼點腦力。吃透這些行業術語，有利于你做出正確的判斷和決定。
誠意金、認購金弄不清楚小心變定金
【案例一】樓盤認籌階段，開發商經常會推出交多少抵多少的購房優惠，有些消費者看著實惠往往會先交錢再說，到實際購買時又會出現各種情況不適合購買，這時想要回前面交的錢，開發商一句“定金”不能退，購房者的前期投入就打了水漂。
說是誠意金有可能是定金
A先生參加了某樓盤舉行的商品房認籌活動，為了享受3000抵30000元的購房優惠，A先生交了3000元誠意金，開發商承諾，一個月后，A先生可以優先選房。
但是，就在選房的前一天，開發商告知A先生，必須重新排隊領號。更奇怪的是，在沒有接到任何通知的情況下，選房那個面積由最初的112平方米漲到115平方米。感覺受到欺騙的A先生決定放棄選房，要求開發商退錢，但開發商以各種理由拒絕退款。
【分析案例】“誠意金”只是一種商業概念，是購房者與開發商之間，就商品買賣問題達成初步意向的證明，因此，“誠意金”的形式應該是預付款，遇到此類問題，A先生首先需要確定其交付的是“訂金”還是“定金”。雖然只是一字之差，但在法律界定上相差甚遠。
《擔保法》第八十九條規定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務，應當雙倍返還定金。因此“定金”性質是擔保款，誰違約誰賠償。
購房者在簽訂買賣協議、合同時，一定要根據實際情況慎重行事，以書面形式明確屬于“訂金”還是“定金”，以免自己的合法權益受損。
認購金能否退簽協議時約定好
【案例二】B先生在外地工作，就委托在B先生的父母給他看房，恰逢某項目開盤折扣力度有很大，按照父母給報的房屋面積、單價的信息，B先生有意向買房。因當時活動就一天，父母沒有看清合同中的條款，只聽銷售人員說約4600元／平方米，以為是折扣前價格和面積，建筑面積約83平方米，還贈送20多平方米，實得104平方米，但未說明這104平方米其實含公攤面積在內，以父母的理解，總價就是拿單價乘以建筑面積，總共就30多萬，按照認購協議需要繳納2萬元，因為錢不夠，便只繳納了10000萬元認購金。回去之后發現了這些問題，于是經過與開發商溝通，最終決定申請退回認購金，解除認購協議。
【案例分析】“認購”就是購房者表現出買房的誠意，這個誠意需要通過繳納“認購金”來體現。在繳納“認購金”后，購房者可以獲得房屋的優先購買權，并在房價上享受一定程度的優惠。所以部分業內人士將“定金”與“認購金”劃上了“等號”，但也有部分業內人士說只要不是“定金”其他“三金”都可以退還。
購房者需要謹記的是，“定金”在繳納之后，是不能退還的。而“訂金”“誠意金”在購房者選擇放棄購房時，是可以無條件退還給購房者的。但關于“認購金”是否可以退，業內人士也是眾說紛紜，但基本都會在繳納認購金前明確的告知購房者關于認購金的退還問題。但即使是這樣，購房者在簽訂任何條款時都要看清楚，問清楚相關重要問題，多留個心眼。
三、搞不清公攤小心面積“縮水”
消費者在購買房產時，會遇到各種專業術語，讓購房者“傻傻分不清楚”。建筑面積、使用面積、公攤面積、贈送面積，這么多“面積”，你真的知道你家到底有多少面積？
買房時買的是建筑面積
建筑面積專業的說法是指，住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測定的各層平面面積之和，在房屋買賣中開發商就是以建筑面積來計算價格的。購房者購買一套房子的建筑面積，即寫在房產證上的產權面積，包括套內使用面積、套內墻體面積和公攤面積。售樓小姐向購房者介紹的一般都是房屋的建筑面積。
而使用面積則是，每戶建筑面積減去套內墻體面積再減去每戶公攤面積，即為套內使用面積。市民王奇在購房時就沒有分清楚建筑面積和使用面積而造成了自己不必要的煩惱。“很多人表示當時看了一套90平方米的房子，想著兩個臥室面積應該不小，可實際交房后傻了眼，主臥室面積還行，次臥就只能放下一張床，都怪當時沒有搞清楚。”
置業顧問提醒購房者，“使用面積簡單地說，就是把你家所有地面全鋪上地毯，能鋪多少面積的地毯，就是多少的套內使用面積。”售樓小姐向購房者介紹的一般都是房屋的建筑面積，所以，購房者必須問清楚，自己房子的公攤面積有多大。在這有個一般的定律，多層一般在10%左右，高層一般在15%～20%，公寓則更高一般在20%～25%。公攤面積一般包括：建筑內的樓梯電梯間、消防通道，為本樓服務的配電房、水泵房等附屬設施用地，外墻水平投影面積的一半，這些全部計算為公攤面積。
“購房者今后住進房子能夠享受到的面積，其實是建筑面積減去公攤面積再減去套內墻體面積之后，你的套內使用面積。在交房時，購房者如擔心面積有誤差，可以聘請專業的測繪公司對房屋進行測算。”一置業顧問介紹。
四、贈送面積要寫進合同
隨著國家政策對建筑的標準和規劃設計要求越來越嚴，今后贈送面積也會越來越少。但是，購房者需要時刻注意的是，贈送面積不是越高越劃算。很多樓盤號稱的贈送面積，實則是鉆了法律的空子，并不能夠被房屋管理部門所認可。
C先生前段時間看中一處樓盤，可交房后，他才發現當初置業顧問宣傳承諾的贈送花園面積被縮水了。“我當初選擇在他們這里買房就是看重了他們當初宣傳說的贈送大面積花園，我父母快退休了，想著能養些花花草草，退休生活肯定很愜意。”C先生說。
律師提醒：因為贈送空間出現購房糾紛的現象，有幾個重要條款是購房者常忽視的。
第一、在期房銷售中，現場往往會放置戶型圖作為銷售道具，但值得注意的是，現場的銷售道具多數并沒有將具體贈送面積標注出來。消費者在購房時，如遇到置業顧問所說贈送大面積花園時，最好能讓他用標尺畫出來，也能留作證據。
第二、在商品房買賣合同補充協議中，對于含贈送空間的房屋往往有這么一條：如果買受人購買的房屋附帶有花園的，上述花園的具體位置和大致的形狀、范圍、面積可由出賣人根據修建地點的具體情況加以確認，買受人不得以花園實際狀況與約定不一致而提出任何異議或者要求出賣人賠償。
另外，購房者看重的花園在交付前實際上是個未知數。最好是能將贈送的面積，寫進合同附件中。
五、集資房有風險入手須慎重
對于很多人來說，集資房并不陌生，而且一般比商品房便宜，一些中低收入家庭會考慮購買。然而集資房與商品房相比存在很大的風險，對于想要入手集資房的消費者來說，搞清集資房的風險因素，是很有必要的。
集資房常有個產權共有人
集資房屬經濟適用住房范圍，是政策性住房，是企事業單位為了解決內部職工的住房問題，企事業單位以擁有的劃撥土地建設、按成本價出售給內部職工的房屋，不能在市場上自由流通。
在產權歸屬方面，如果職工是全額集資，將來可以辦理100%的產權，在產權證領取后，可以自由上市交易；如果是部分集資，將來為職工辦理的是部分產權，另一部分產權屬于集資人(單位)。職工想要轉讓部分產權的集資房，首先要取得合法的房屋所有權證書，其次，要經過產權共有人(單位)的同意。
多位業內人士表示，單位集資建房按性質來說是一種保障性住房，但是對于已經擁有住房的職工來說，可能顯得多余。但由于集資房交易可以獲取利潤，因此在社會上存在著許多集資房交易的現象。但是集資房并不能與普通的商品房相提并論，它屬于福利房，并且產權按出資的比例確定歸屬。所以集資房的產權有可能并不全權屬于個人。
有的集資房不得上市交易
目前市場上出現的一些集資房，是有錢無地的房地產開發商出錢，有地無錢的企事業單位出地聯合開發的房地產項目。建成后，開發商一般是將自己分得的那部分房產面向社會出售。
許多獲得集資房規劃用地的單位將土地轉讓給一些開發商，以牟取不法利益。但有些開發商并未取得合法的開發手續，所以個人在買賣單位集資房時可能會出現許多糾紛，對買房和賣房來說都會帶來一定程度的風險隱患。國家規定，在未履行政府審批手續、補交相應地價款和辦理相關國土手續前，這類房是不得作為商品房出售的。
先河國際公館銷售經理體敏娜提醒，如果集資房出售交易的話，必須具備《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》以上證件齊全是集資房取得房產證的前提條件。
如果集資房在沒有產權證的前提下交易，雙方只能簽訂買賣協議，不能辦理過戶手續，在遇到拆遷等情況的時候，也就無法保障買方的利益。只有取得全產權房產證的集資房才可以上市交易。
投資商業先摸清屬性及規劃
近年來，受限購、限貸等調控政策的影響，越來越多的投資者看好商業投資，入市熱情持續升溫。業內人士建議，投資商業前需摸清商業屬性及規劃，規避不必要的麻煩和問題。
專家分析，商業地產由于具有高收益性、高穩定性、高抗跌性等特點，正是許多投資者看好的主要原因，不過商業投資總價高、月供多、風險大等問題也不可回避，建議投資者在出手前三思而行。
算好回報收益率再投資
據調查，近年來湛江商業開發數量逐年增多，但商業投資中出現的問題也不少，引起了較多投資者及業內人士的關注。
業內人士建議，廣大投資者在購買商業時，最好算好基本賬，做好成本預算和風險評估，摸清所購買商業的屬性和規劃，再實地考察和打探，對商業周邊的配套、物業保障、升值潛力進行摸排。
“投資者只有量力而行，根據自身實際情況，摸清自己現在的真實現狀，再根據自身現狀來制定投資規劃，再對自己所購買商業的屬性和規劃與自身實際進行對比，算好投資回報收益率。”商業地產無論業態定位，還是設施的規劃都要考慮其商業屬性，商業屬性是項目開發的根本點，貫穿于項目開發、設計、建設、后期運營的每個過程與環節。而商業規劃是對項目空間的限定和功能劃分進行明確地劃分，科學設計，不能按照住宅項目進行簡單地設計和劃分，必須充分考慮，做足這些“功課”再出手。
商業項目在實際操作中也存在著不少問題，項目擱淺或開業后運營困難的現象屢有發生，加上電商及網絡線上、線下等沖擊，投資者在出手時必須考慮好這些“突發”問題，最好從長計議，多加對比，將投資風險降到最低。
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