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房屋買賣一直都是大家關注的話題,特別是二手房通常不需要大裝修,相比商品房價格更優惠,加上地段好,廣受大家青睞。但是,隨著買賣量的增加,二手房買賣雙方發生糾紛對簿公堂的事件也時有發生。今日小編就二手房交易中大家普遍關注的問題進行梳理,以典型案例為你釋惑,幫你規避風險。
一、產權有爭議的房屋
產權問題是二手房交易過程中購房者常見的問題,主要有兩個表現方面:一是賣方非產權人;二是未經全部房屋共有人同意。
有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產權人,而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋,事后又不能得到房屋產權人的同意。合同無效且無法辦理過戶手續。如果房產有共有人,但未經共有人同意房屋買賣是無法進行交易的,二手房購房合同會被判定為無效。
二、賣方戶口遷移問題的
房屋交付后,買方才發現房內有賣方的戶口或他人的戶口,即使合同中約定賣方應當保證戶口遷走,但這類糾紛訴至法院還是不會被受理。所以,此類糾紛暫時不能通過法律途徑解決。
三、特殊產權類型的房屋
一些特殊產權類型的房屋是禁止上市交易或者交易有限制的,這種情況下的買賣合同多屬于無效范圍。常見的有:承租公房、農村集體土地上的房屋(小產權房)、部分產權的房改房、經濟適用房、兩限房等。類似于這樣的房產,其交易條件往往受到政府和國家的限制,購房者交易前要先查清,確定能否交易,如何交易以免造成自己的損失。
四、通過中介購買的房屋
如賣方或買方在與中介公司簽訂居間協議后,跳開所委托的中介公司進行交易或簽訂買賣合同后毀約,造成中介公司中介費的損失,中介公司可以根據居間協議上的約定追究其責任。如中介公司在進行居間和代理時,因不規范、不盡責對買賣雙方或任何一方造成損失的,也可依據居間協議上的約定追究其責任。
五、被查封或作為抵押物的房屋
被司法機關查封及作為抵押物的房產,如需出售則必須征得司法機構或者抵押權人的同意,并取得同意出售相關證明,或者通過償還債務等方式注銷抵押之后再出售。
涉及有銀行貸款被抵押的情況很普遍,購買時要注意確保賣方及時還清貸款,解除抵押,通常正常操作風險還是可以避免的。
法官建議,如果買賣房屋后無法立即辦理產權轉移登記的,買房人可申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力,也排除了賣房人將房屋過戶給其他人的可能。
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