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商鋪回報率
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(一)商鋪類型及投資分析
商業街商鋪
在城市商業中心或住區中心，由沿街商鋪聚勢形成的購物步行街是形成黃金商鋪的重要區域。但這樣傳統的商業中心推出的新商鋪非常少，投資機會非常小，投資時，應多注意新商圈，例如舊街通過改造后形成的新商業街，郊區城市商業中心的商業街，大型住區形成的商業街等，釋放的商鋪多，投資機會也多，如果及時發現并把握住機會，投資回報將會非常可觀。
投資理念：
必須要考察區域商圈歷史發展情況，同時要了解商業街周邊區域的商業承受能力。在"我們公司"和人為意志下，有許多所謂的商業街是一夜之間被制造出來的，缺乏有效的市場支持和起碼培育，有行無市，這樣的商業街商鋪一旦投資難免被套牢。
投資忌諱：
對于規模超大，集中投放的商業街，應保持理性，另外對于缺乏有效人流，快行車道商業街商鋪、缺乏停車位等交通設施的商業街商鋪都須慎重對待。
社區商鋪
特點：
設在一定規模住宅小區內，以提供社區便利消費、充實社區生活為主的住宅底商型商鋪，是目前增長數量最為迅速的商鋪類型。典型如天通苑、世紀城。
社區商鋪對支撐社區居民日常消費的作用較大。雖然小區商鋪的投資回報率一般不及商業中心的商鋪高，但其回報卻較為穩定，風險相對較低，目前相對城區商鋪來講，其售價也相對較低，適合個人投資。
投資理念：
在投資中應盡量選擇相對成熟或已有入住戶的規模型項目，選擇好具體位置。因為社區的商鋪在銷售時之間的價格差異不大，但不同位置的租金差別非常大，盡量購買距社區主入口附近的商鋪單元，以提高投資收益。
購物中心、專業市場席位型商鋪
此類商用物業多將整層購物中心、大市場分隔成20-30平米甚至幾平米的鋪位，然后進行小單元零售或長期出租。例如早期的萬通小商品市場、女人街，朝陽門購物中心商鋪、萬朋商城等等。
特點：
此種類型商鋪特點是投資門檻相對較低，有一定收益承諾保證，適合個人投資長線投資。但是從市場經驗來看此類型的商鋪承擔的風險也是較高的，因為它需要發展商進行準確的市場定位、完善的經營管理，有力的市場推廣等，如果缺乏準確的市場分析，定位混亂，加之招商渠道不暢，缺乏經營租戶支持，致使項目建成后無法正常開業或虧損經營，這樣投資者的錢就打了水漂。
投資理念：
1、主要需要通過對商業市場大環境的分析，確定項目的定位是否符合地域商業市場的發展趨勢。而不能盲目跟從廣告宣傳。比如像城區內小商品批發城之類的低層次市場，雖然有一定消費群，但隨著城市消費水平的普遍升級，定位已不適應終端消費更新換代的要求，這種市場的租金收益也不可能太高，投資前景暗淡，需慎重介入;
2、要看一個市場或購物中心的招商和業態劃分，繼而確定其是否有充分的商戶經營基礎和市場消費支持;項目的營銷代理商和經營管理公司對保證正確的招商、經營方向所采取的措施是否屬實等。
投資忌諱：投資此類商鋪力戒盲從、跟風，應選擇具備商業定位合理，業態劃分清晰，具有后期專業管理的項目。
底商
特點：
底商是目前北京最多的商鋪類型，這種擁有獨立門面的商鋪最受投資人的歡迎。底商從專業投資眼光看是非常模糊的概念，商業街的臨街商鋪也是底商，普通住宅下的商業也是底商，底商是房地產開發概念，而不是商業分類。底商分兩類：辦公樓底商和住宅底商。
辦公樓底商：
由于中高檔寫字樓多處于中心商務區，相對客流較大，人口消費素質和租金承受能力較高。但一般商廈商鋪劃分的出售單元面積較大，多在120平米以上，總投資額度也較高，投資門檻也較高。
辦公樓底商投資理念：
1、商鋪的建筑結構和環境應有較大的適應性，這樣有利于后期商戶的經營使用，才能長期保證較高的租金水平。
2、考察其寫字樓及配套設施的整體品質，對于品質和位置都不錯的項目可以考慮早期下訂，通過談判拿到較為優惠的價位和付款方式，從而提高投資回報率。
3、看入駐的品牌店檔次。比如賣當勞肯德基等品牌客戶對于商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經營和發展潛力上將肯定是有保證的;另外品牌客戶本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區域選擇商鋪有猶豫時，不妨跟著品牌店走。
(二)商鋪選擇基本分析法
就目前北京投資商鋪來講，在三環以里的商鋪，只要是在好一些的地段，價格都在20000元/M2以上;在CBD、朝外商圈、中關村等商業旺地，價格基本都在30000/M2左右，鼎好電子城甚至達到7萬元/M2以上。面對如此昂貴的投資，眾多投資者如何實現投資的價格接近價值甚至大于價值?
基本面技術分析：
回報計算：
購買商鋪的最終目的是通過租賃實現預期利潤，再低的回報總應該比銀行利息要高，這是一個原則性的問題。所以判斷一個商鋪是否值得選擇的首要條件是看它能不能獲得較高的回報，而判斷回報的最有效方式，是看現實租金收入是否能盡快地回收購鋪的前期資金投入。計算商鋪回報的方式有很多種，最簡單實用的一種是看總售價與總年收益的比值倍數，如果大于15說明投資收益較低，不宜介入，如果小于15，大于10就可以考慮投資，如果小于10則說明，你碰到了很不錯的鋪位。當然年收益的推算應盡量準確客觀，同時也需考慮一定的風險如空置期等等。通過此方法進行投資項目的初步篩選。
控制風險
商鋪投資對個人資金投入和現金流要求較高，投資者應將承受的風險控制在一定的范圍內，如投資額不超過總資產的70%，同時應在可能的情況下，多點選擇，分散投資。應盡量購買準現房或現房物業。投資前應通過現場實地調查來深入了解鋪位的實際情況、環境因素、通過直觀感受和對區域商業規劃的間接了解，來判斷未來商業發展的趨勢。
計算回報率
初步決定投資目標后，擬定計劃的出租經營業態，然后去拜訪商戶，再通過商戶拜訪，了解相近經營商戶的經營要求、承受租金水平，來計算實際可行的回報率。對售后由管理公司包租的項目，如超過15%的的回報承諾，則需要謹慎對待。
檢查產品品質
檢查商鋪的結構和設施是否有硬傷，層高、柱距、排污、水電供應等是否合理，對經營業態是否有限制，比如經營餐飲需要有上下水動力電、煤氣、排煙設施，如果商鋪沒有這些設施，那這個投資就失敗了，因為像排水排油排煙這樣的問題等到正式交樓后，是投資者根本解決不了的。
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