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買二手房可能遇上的哪些“?！?，房子成交不了
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在二手房交易中，存在諸多履行過程中的障礙，影響合同繼續(xù)履行，乃至在某些情況下不得不解除合同。通過對二手房屋買賣案件，可以發(fā)現(xiàn)存在幾種情況：
一、房產(chǎn)抵押
2015年8月，買房人小張與賣房人小劉簽訂《房屋買賣合同》，約定購買小劉的一套房屋，交易價格800萬元。合同簽訂后，小張如約向小劉支付200萬元首付款。后小張發(fā)現(xiàn)該房屋已于2015年5月設立抵押，小劉拒絕解除該抵押，房屋交易無法繼續(xù)進行。故小張將小劉訴至法院，要求解除雙方的買賣合同，并要求小劉返還已付款項，并支付違約金。
分析：抵押是指抵押人和抵押權(quán)人（債權(quán)人）以書面形式約定，不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為擔保，當債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。二手房屋交易中，經(jīng)常易出現(xiàn)如下情況：1、雙方簽訂房屋買賣合同時，買房人明知該房屋已存在抵押，并約定賣房人限期解除抵押，但之后賣房人違約不做解押手續(xù)；2、簽訂房屋買賣合同時，買房人對房屋已有抵押不知情；3、房屋買賣合同簽訂后，賣房人在房屋上新設立抵押。由于抵押涉及第三方抵押權(quán)人的合法權(quán)益，在有抵押存在的情況下，買賣合同無法繼續(xù)履行，雙方只能解除合同。
二、房產(chǎn)查封
2016年2月，買房人小江與賣房人小吳簽訂《房屋買賣合同》。合同簽訂后，小江如約支付購房款，過戶時卻被告知該房屋已被外地某法院查封，無法繼續(xù)過戶。原來，小吳曾向案外人借款800萬元，后無法償還，案外人在外地法院起訴小吳，并申請法院對小吳名下房屋查封，查封期間禁止買賣、抵押、過戶等。無奈之下，小江將小吳訴至法院，要求解除雙方買賣合同，并要求小吳返還購房款并支付違約金。
分析：此處所說的查封，主要是指民事訴訟中的財產(chǎn)保全，是指人民法院在利害關系人起訴前或者當時起訴后，為保障將來的生效判決能夠得到執(zhí)行或者避免財產(chǎn)遭受損失，對當事人的財產(chǎn)或者爭議的標的物，采取限制當事人處分的強制措施。主要存在如下情況：1、起訴前或者訴訟過程中，一方當事人申請采取財產(chǎn)保全措施，查封對方名下房產(chǎn)；2、執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人不履行債務，如其名下有可供執(zhí)行的房產(chǎn)，亦有可能被采取查封措施。房產(chǎn)被查封后，是禁止抵押、過戶的，故在此情況下房屋買賣合同亦是無法繼續(xù)履行下去的。
三、央產(chǎn)房不能辦理上市手續(xù)
2016年8月，買房人小劉與賣房人小張簽訂《房屋買賣合同》。在履行合同過程中，因該房屋不符合央產(chǎn)房上市條件、無法辦理上市手續(xù)，合同無法繼續(xù)履行，小劉將小張訴至法院，要求解除雙方的買賣合同，并要求小張承擔違約責任。
分析：所謂央產(chǎn)房，全稱為“在京單位已購公有住房”，一般指的是職工按照房改成本價或者標準價購買的在京單位的安居工程住房和集資合建住房。該類房屋與一般的商品房不一樣，在出售方面存在一定政策性限制，如欲出售央產(chǎn)房，前提是該房屋符合上市條件、能夠上市，需辦理已購公房上市登記表，如不符合上市條件，法院也是不能強行判決雙方繼續(xù)履行合同的。
四、購房資格發(fā)生變化
2015年10月，買房人小吳與賣房人小劉簽訂房屋買賣合同。合同簽訂后，因房價上漲，小劉拒絕繼續(xù)將該房屋出售給小吳。小吳將小劉訴至法院，要求繼續(xù)履行合同。案件審理中，經(jīng)法院查實，因小劉拒絕履行合同，小吳已于2016年1月重新購房并辦理過戶手續(xù)，現(xiàn)小吳已經(jīng)不具備購房資格。經(jīng)法院釋明，小吳變更訴訟請求，要求解除雙方的合同，并要求小劉承擔違約責任。
分析：根據(jù)北京市住房限購政策，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。限購政策出臺以來，引發(fā)的糾紛也不斷增多，常見如下情形：簽訂房屋買賣合同時個人或者家庭符合購房資格，后在合同履行過程中或者法院訴訟過程中，該個人或者家庭又重新購置住房，或者夫妻為了購房離婚之后又復婚，不再符合購房條件，致使現(xiàn)有房屋買賣合同無法繼續(xù)履行。
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